“之前做代理配市值股票，每天都需要释放些好消息来刺激客户，但是现在不用了，客户变多，反而盘源比较紧张。”李巍现任香港中原地产首席营业董事，在香港从事房地产工作已有近30年时间。
在历经了过去4年的调整后，香港楼市如今又重现热闹景象——众多新盘销售火爆，客户大手笔横扫整层房源，租金回报率达到4厘，外国客户重回市场……
成交数据表现亦十分亮眼。据中原地产数据，10月份一手成交突破1700宗，已连续第九个月企稳千宗以上，追平2019年3月至11月的最长纪录；同时，全月录得至少64宗成交金额逾5000万元的大额交易，创一年新高，涉及总金额逾68亿元。
买家重返香港楼市的背后，一方面是“撤辣”及一系列政策组合拳使得香港购房税负减弱，刺激需求释放，另一方面是美联储降息周期下，带动香港房贷利率跟随下行，居民购房负担亦持续降低，同时租金收益率的稳定回升也使得资产配置方向再发生变化。
业内认为，历经多轮周期的香港楼市，当前已经出现止跌回稳势头。摩根士丹利、花旗等国际大行均认为，香港地产市场在2025年走出低谷后，将进一步复苏，进入上升周期。
市场火热，刚需客户买不到房
近来，香港各大楼盘捷报频传。在美联储年内第二次降息后的首个周末，11月初，会德丰地产旗下湾仔春园街SPRING GARDEN项目首轮发售60伙，不足两小时便售罄，一举套现超5.6亿港元。
会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀对外表示，购房客户中有10组大手客，直接抢购全层4个单位。客户中有不少为专业人士，包括银行家、工程师及建筑师。
李巍向记者回忆，除了前述40套，还有客户直接要买2套，而这样的客户就有31组，“想买一套的刚性客户根本买不到。”
正是由于房源在大手客时段已全数售罄，原本安排的散客时段，都未能进入买房的程序。业内称，这一现象近年已较为少见。
稍早些时日，恒基地产旗下的湾仔项目WOODIS，也同样火爆。项目首轮共推出75套房源，包括61个两房单位和14个三房单位，悉数售出，共套现约7.58亿元。其中，有19组大手买家一举买下2-4伙，而中原地产也录得两组客户买入4伙，最大手笔的买家斥资超5000万港元买下了两间三房房源和两间两房房源。
记者从新世界发展方面获悉，该公司旗下多个新盘取得了不错的成绩，以“滶晨”为例，首轮开售138伙即日沽清，属近4年港岛南岸首轮以价单发售并沽清的新盘；另外九龙城“瑧博”也在开售当天即日沽清全数115伙。
今年截至10月31日，新世界发展旗下物业连同合作发展已售出逾1800伙，套现约270亿港元，套现金额近五年新高，其中“滶晨”系列套现逾115亿港元，也成为本年度首个百亿红盘。
中原地产数据显示，香港新房市场今年以来已连续八个月录得单月逾千宗成交；截至10月27日，累计成交量达15900宗，已超越去年全年15839宗的水平。其中，来自内地的购房者占比持续攀升。今年前三季度，普通话拼音买家入市宗数已达9900宗，总值941亿元，全年有望突破1.2万宗，打破去年1.16万宗纪录，创下历史新高。
新世界发展方面也透露，近日的成交中有不少为内地专才家庭，他们普遍是希望在香港生活，购入单位作自住，并尤其心仪铁路沿线的物业，方便频繁往返香港与内地。
记者从中原地产处获悉，广州组建了专业团队联动香港中原地产，带客户赴港买房，每个月可促成10余套成交；深圳中原也组织看房团等，向香港转介客户，前10个月促成了43宗。
火热的市场成交，和美联储降息预期，不断提振着买家入市的信心，房价也因此出现上涨的迹象。
新鸿基地产旗下启德天玺·天近来也以招标的方式出售三房以上房源。李巍提及，该项目采用的招标方式，买家价高者得，“近期成交的房源价格，比去年9月份的成交价最少高了30%。”
香港楼价整体已呈现上升的态势。香港特区政府差饷物业估价署最新公布的数据显示，9月私人住宅售价指数为292.5点，环比上升约1.3%，已连升4个月。有业内人士认为，目前已可确认住宅市场楼价成功寻底并转势回升。
多措并举，有客户直接“租转买”
此番止跌企稳的势头，起始点是2024年2月底的“撤辣”。彼时，港府宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。当地人买房的印花税税率从7.5%减少至1.5%，内地人在港买房的印花税税率亦明显下降，与“撤辣”前相比，相当于打了九折。
这一记大招立竿见影。去年3月份，香港一手成交录逾4100宗，按月升14.6倍；成交金额录逾420亿元，按月增加近11倍。“这个成交表现很厉害，因为过往平均一年成交量也才15000宗。”李巍告诉记者，当时很多新房都是要抢的，此前累积的购买力得到了释放。
不过，由于降息不达预期，影响了买家入市，市场很快就由兴奋期转入了冷静期。同时，在高息环境之下，资金成本比较高，银行还会选择提高要求、收紧按揭，也就导致很多想买的客户都不敢出手。
不只是购房者，开发商也面临着高资金成本带来的压力。李巍表示，当时开发商的资金成本可能高至8%、9%，而为了应对这一状况，很多开发商选择砍价卖房；而二手房业主也通过砍价抢客户，双方竞争使得当时的楼价竞相走低。
这个状况持续到2024年10月份。港府在2024年10月的《施政报告》中祭出一系列“组合拳”，包括将住宅物业的按揭成数上限一律调整至七成、优化投资移民政策等，激发自住和投资需求，进一步推动楼市复苏。当月，香港一手新房的成交量就逼近3000宗，成为全面“撤辣”后成交第二多的月份。
这之后，市场开始上扬。“2025年之后就一直有很多好消息了。”李巍说。
2025年2月，港府发布的财政预算案再给楼市注入一针强心剂，宣布将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元。这也意味着，一处总价400万港元的物业，按以往1.5%的印花税计算，税费约6万港元，如今仅需缴纳100港元，大幅下降99%。
这一新政促使许多刚性需求客户入市。利嘉阁地产统计，上半年，一手市场400万港元或以下物业买卖登记录得1562宗，同比增长超7成；401万至600万元组别录3796宗，同比大涨90%，两者合占一手市场逾六成。“一房换两房、两房换三房”，换楼链也随之启动。
更重要的刺激因素在5月份出现，房贷利率骤降。据华创证券研报，由于美国降息预期、叠加港资IPO市场复苏，香港金管局向市场注入了约1294亿港元的流动性，导致2025年5-7月间，1个月的HIBOR（香港银行同业拆息）骤降至0.7%左右，对应香港房贷利率降至2%左右（HIBOR+1.3厘）。
“5-7月份，有很多租客直接转为买家。”李巍回忆道，有一位在投资银行工作的客户，原本租了一套月租金4万港元的房子，在这一期间住了三个多月后，看到港岛南岸有个新楼盘在卖，又恰逢供楼成本大幅下降，就立刻买入了一套1600多万港元的新房。“香港租房都是预付一年的租金，这个决定也相当于是未来8个月的租金直接白付了。”
租金回报率持续向好
房贷利率的变化正在影响着居民的资产配置偏好。
李巍告诉记者，之前香港定期存款利率走高，大家不买房子，也不买股票了，很多人选择把钱存在银行里做定期存款，能拿到5%多的利息，香港银行的存款总额超17万亿港元。“但5月买房的利息降低了，靠存款吃利息的客户又转去买楼”。
有位在港工作的深圳人也感受到了香港人买房的热情，他身边有三位香港本地同事近期已接连置业。
而促成这一决策转向的另一关键因素是持续上涨的租金。据香港差饷物业估价署最新数据，至今年9月份，香港私人住宅租金指数已连涨10个月，为2019年8月后近6年的新高，创历史次高水平。
这背后是不断增长的租房需求。近年来，香港高校持续扩招非本地学生，2025年9月的《施政报告》又提及从2026/27学年起，非本地生限额由40%提高到50%。“学生就把租金一万元左右的刚需房源消化完了。”李巍告诉记者，再加上专才群体，就已经令到承租客户明显增多，推高租金。
许多赴港读书的学生抢先租楼。中原地产斥资2亿港元在尖沙咀购入一处酒店物业改造为学生公寓，共提供121个宿位，建筑面积223至302平方呎（每平方呎≈0.929平方米）。其中，三人房床位每月租金由6355港元起，二人房床位每月租金由9135港元起，一人房床位每月租金由18270港元起。推出仅2个月，项目出租率就达到了98%。抢手程度可见一斑。
房贷压力减小，租金又持续上涨，“供平过租”的现象出现在越来越多的楼盘。以最新按息3.25厘计算，中原地产统计显示，143个租金指数成份屋苑中，有112个屋苑于8月份的租金回报率高于按息，即近8成屋苑“供平过租”，且回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期18个大幅上升近九成。
其中，尤以小户型的回报表现最佳。“1500万港元以下、小面积房源的回报率在4%左右。再加上租金大多是年付，稳定性也高。”李巍告诉记者，上述会德丰旗下的SPRING GARDEN项目主打一房、面积在300平方呎左右的小户型，拿下整层4个单位的客户中约7成是香港人，“主要是为了出租，预期租金回报在4厘”。
如此高的租金回报率也持续吸引着投资者入市。有近期到港置业的内地购房者就表示，他目前购入的香港物业年租金回报率接近4%，远超深圳同价位的房子，“深圳房子的租金回报率就只有1.5%。”
李巍还发现，近来有来自韩国、新加坡等地客户也开始入场，有在投资银行工作的，也有在亚洲企业工作的。SPRING GARDEN项目的投资客户中也包含有不少外籍客户。“外国人已经很长时间没有在香港买过房子了。”
不过，这一波涨势到底是筑底后的“回暖”，还是短暂的“反弹”？对这一问题，各方都表达了颇为乐观的态度，多认为市场调整已近尾声。
在今年6月份时，摩根士丹利就曾表示，香港住房价格从高峰下跌30%后，可能正迎来一个或将持续四到五年的上升周期。
摩根大通近日发布的报告也称，自2025年3月以来，香港住宅价格已反弹超过4%，预计到2026年底楼价将再反弹约5%。其中，股市表现韧性产生的财富效应、被压抑的需求释放、按息预计下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固以及金融产业复苏等多重因素正在支持着香港住宅市场的持续复苏。
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郑娜
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